房仲千萬超業李永勤ROSS9413

信義房屋網站: https://www.sinyinews.com.tw/sinyipedia/salearticle/124

房地合一課徵所得稅是什麼? 個人及營利事業的課稅方式及稅率有何不同？

1.自105年1月1日起，凡個人交易下列房屋、土地及房屋使用權(以下合稱房屋土地)，除符合免辦理申報情形者外，其交易所得或損失，不論有無應納稅額，均應辦理申報：
(1) 交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地，符合下列情形之一者：
A.105年1月1日(含)以後取得的房屋、土地。
B.103年1月2日(含)以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地。
房屋的範圍，不包括依農業發展條例申請興建的農舍。
(2) 交易105年1月1日(含)以後取得以設定地上權方式的房屋使用權。
2.個人交易的房屋、土地符合下列情形之一者，免辦理申報：
(1)符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅的土地。
(2)被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。
(3)尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。

1.納稅義務人為中華民國境內居住之個人(居住者)：

向申報時戶籍地或居留證地址所在地的國稅局辦理申報(外籍人士居住於臺北市或高雄市者，向其總局外僑股辦理申報)。
2.納稅義務人為非中華民國境內居住之個人(非居住者)：

1.個人房屋土地交易所得稅申報書1份，申報書應由納稅義務人簽名或蓋章，如係委託代理人申報者，代理人並應簽名或蓋章，
計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本。
2.不動產或房屋使用權買入及賣出的買賣契約書影本(私契）。
3.成本及必要費用相關證明文件及其他有關文件。

1.房屋、土地：請填寫交易房屋土地的完成所有權移轉登記日期

(例：甲在106年8月1日完成房屋、土地所有權移轉登記，甲應於8月31日前向國稅局辦理申報) 。但下列情形的「交易日期」填寫如下：
(1)因強制執行於辦理所有權移轉登記前已移轉所有權者，為拍定人領得權利移轉證書日期。
(2)交易無法辦理建物所有權登記（建物總登記）的房屋(如違章建築)，為訂定買賣契約日期。
2.房屋使用權：請填寫交易使用權的權利移轉日期。

房屋、土地的取得日期原則以完成所有權移轉登記日期為準；

房屋使用權的取得日期為權利移轉日期；

房屋土地持有期間，為「取得日期」計算至「交易日期」的期間。但下列情形的「持有期間」計算如下：
1.因繼承所取得的房屋土地：持有期間＝個人的持有期間＋被繼承人的持有期間
2.因遺贈所取得的房屋土地：持有期間＝個人的持有期間＋遺贈人的持有期間
3.因配偶贈與所取得的房屋土地：持有期間＝個人的持有期間＋配偶的持有期間

財政部官網: https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW118W/CON/904/5887006684254281366?tagCode=

財政部官網: https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW118W/CON/904/5390713465181381724?tagCode=

「自住房地租稅優惠」的適用條件有哪些?應如何計算「自住房地免稅額」？

財政部官網:  https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW118W/CON/904/6650150303553183446?tagCode=

1.個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保險法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。
2.個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
3.個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
4.個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。
5.個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。
6.個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第34條之１規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致須交易其應有部分者。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之。

財政部稅費試算:  https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W17

房地合一課稅範圍之房屋、土地，除符合免申報條件外，其交易不論盈虧，都要於所有權移轉登記次日起算30日內申報，如未申報，依所得稅法第108條之2規定，處新臺幣3千元以上3萬元以下罰鍰，如有應補稅額，除依法核定應補稅額發單補徵外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰，兩項罰鍰擇一從重處罰。

「贈與」好還是「繼承」？

不動產移轉給子女有兩種方式，「贈與」與「繼承」

納稅義務人，配偶及受扶養親屬購買自用住宅，向行庫借款所支付的利息，申報綜所稅時若要列舉扣除，須符合同一申報戶內之納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度，在該自用住宅地址辦完戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用。

納稅義務人申報綜所稅列舉扣除購屋借款利息，應符合下列要件：

自用住宅「重購退稅」有那些？
所謂自用住宅「重購退稅」包括三部分：

核釋以自有土地交付自益信託，嗣委託人與受託人同意終止信託，委託人於辦竣塗銷信託登記前訂約出售該地與第三人，稽徵機關得受理其塗銷信託登記之查欠及申報土地移轉現值
發文單位：財政部   發文字號：台財稅 字第 10700728680 號

　依據稅法規定，以納稅義務基準日(8/31)當天土地登記簿謄本上所記載土地所有權人或典權人為地價稅的納稅義務人。但若經法院拍賣取得之土地，以領得法院核發權利移轉證書之日為準；另經法院判決共有分割、公用徵收或因繼承而取得他人之土地，在未辦理產權移轉登記前，分別以法院形成判決確定日、公用徵收之補償費發放完竣日或繼承開始日為準。
●注意：8/31登載於土地登記簿謄本上的土地所有權人，不論實際擁有土地時間的長短，就是當年度地價稅納稅義務人。

土地法第34-1條也規定

1. 共有建築改良物其處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
2. 共有人依前項規定為處分時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
3. 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

（第4項）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

自用住宅用地適用要件為：

1、土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦理戶籍登記