房仲千萬超業李永勤ROSS9413

今天有一則新聞是關於賣屋時陽台面積的報導

報導如下: https://youtu.be/lRvssr2n6HQ

客戶委託我賣屋時，我都會對於房子的資料與屋況查檢，其流程如下:

一、將權狀(影印本)登記內容與謄本是否一樣

(一)標示部

1.登記原因:是否為第一次登記(保存與未保存)

這是協助客戶土地增值稅的適用法令，是一戶還是多戶共同申報而節稅

2.主要用途:要與使用執照做細項比對

這與客戶購買用途與廣告行銷刊登適用法規有關

3.登記面積:產權內容要與建物測量圖、使用執照、竣工圖做細項比對

這與合法建築面積或違法建築面積的差異與現況產權說明，較常發生在公寓、透天產品，電梯較常遇到露臺增設或頂樓暸望台、突出物增建…等

公寓常發生是陽台面積未登記，這是因為早期建築法規規定建物登記的時候並沒有附屬建物這項，經民國71年8月12日內政部訂定「建物測量辦法」後，「陽台」才可以辦理測繪登記。若現場會勘有陽台，但權狀上面卻沒有登記，就可以依法申請陽台補登。

假如發現權狀與謄本都未登記陽台面積，我會幫客戶的流程為:

(1)檢查權狀及謄本面積有無未登記陽台面積

(2)調閱謄本上有無使用執照字號及有使照字號之存根

(3)調閱建物測量圖有無未表示陽台面積與空間圖

(4)調閱正樓上或樓下有無登記陽台面積與空間圖

(5)現場會勘房子現況有陽台空間但未有陽台登記

(6)現場會勘比對垂直投影樓層住戶有無陽台結構面積與空間

(7)建議申請竣工圖(竣工平面圖及位置配置圖)比對有無陽台登記面積而未登記陽台面積（可申請補登）或是原建築無陽台建築（現況面積為增建）

(8)如果竣工圖有陽台面積字樣而未登記陽台面積時，至各縣市地政事務所辦理陽台補登，如果竣工圖有陽台面積而沒有陽台字樣，就要向建築管理工程處或工務局申請補加註陽台後，至各縣市地政事務所辦理陽台補登。

(9)辦理陽台補登程序

有些陽台補登案件地政事務會派員到現場測量，有些事務所不會派員實地測量，通常都直接依竣工平面圖轉繪。辦理陽台補登，如果房屋現場原本有陽台，但已經將陽台外推出去，現況沒有陽台，地政事務所派員勘查測量發現現場已經沒有陽台，就沒辦法辦理補登。地政事務所測量完成後，繪製新的建物測量成果圖，再依據公告，公告期滿後，會將陽台面積與空間圖登記，並換發有陽台登記面積的新權狀。

補登應備文件：

1.建物測量及標示變更登記申請書(附件一)

2.竣工平面圖、位置配置圖

3.所有權人身分證影本、印章

4.建物所有權狀正本

5.門牌整編證明(如門牌整編過才需檢附)竣工圖上陽臺位置若無標註陽臺字樣者，需檢附陽臺補登記證明書（新北市工務局至 5 樓工務局 32 號櫃檯申辦）。

同一使用執照建物，倘一戶已完成陽臺補登記，其餘各樓層之同一垂直投影位置之陽臺 補登記案，可依該陽臺補登記案之資料，逕行參辦，惟不包含頂樓樓層。

測量費用每建號 400 元。

登記費用以建物每平方公尺造價乘以千分之 2 計算，書狀費 每張 80 元。

(二)所有權部

1.登記日期:因為攸關財產交易所得稅與房地合一稅的稅賦問題

103.1.1前取得者

103.1.2~104.12.31間取得，105.1.1後出售且持有超過2年者

105年1月1日以後取得(贈與、繼承、買賣)

110年7月1日前交易，適用房地合一稅1.0

 110年7月1日後交易，則適用房地合一稅2.0

稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之 17% 計算其出售房屋之所得額：（*依照109年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定）
(一)臺北市，房地總成交金額新臺幣(以下同)7千萬元以上。
(二)新北市，房地總成交金額6千萬元以上。
(三)臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額4千萬元以上。
除前述區域規定情形外，則可按房屋評定現值並依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率，計算其所得額，不用加成計算。

財產交易所得=房屋評定現值 X 依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率 

2.登記原因:買賣、贈與、繼承、交換…等

這要幫客戶注意稅賦適用法規有關

3.所有權人:本人合法出售還是合法授權出售

這要幫客戶確認有無適法性問題，包含所有權人的行為能力、意識、民法14條之監護宣告、授權等複雜的法令與合法性

4.權利範圍:

這要幫客戶確認合法出售或土地法34-1優先購買的適法性問題

(三)他項權利部

1.有無私人設定(注意要有私人設定塗銷同意書)

  會發生私人借貸償還無法合意而不願意塗銷，導致無法過戶登記之情形

2.有無其它(法院、國稅局、公家單位)…限制登記等

  會發生公家單位因某些原因不塗銷而無法過戶之情形