稅賦-財產交易所得稅申報的方法 @ 房仲千萬超業李永勤ROSS9413

申報財產交易所得稅的方法

如何申報財產交易所得稅？

自105年起實施房地合一按實價課徵所得稅新制，個人自105年1月1日起交易之房地，如屬103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內者，或係105年1月1日以後取得者，應按新制計算房地交易所得，於房地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報納稅。107年度出售之房屋如非屬新制課稅範圍，應依所得稅法第14條第1項第7類規定核實計算適用舊制之財產交易所得申報課稅。如屬適用舊制之財產交易所得申報課稅，核實計算要注意什麼？

一、有資料判斷:個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。

假設當初房屋買500萬，現在賣1000萬。〔1000萬-500萬-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)〕X 出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)
綜所稅申報：(上述算出的財產交易所得金額+其他應報所得金額=綜合所得總額) －全部免稅額－全部扣除額X〔5%，12%，20%等(個人累進稅率)〕 -累進差額。

二、無資料判斷: 稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額：

(一)臺北市，房地總成交金額新臺幣(以下同)7千萬元以上。
(二)新北市，房地總成交金額6千萬元以上。
(三)臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額4千萬元以上。

除前述區域規定情形外，則可按房屋評定現值並依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率，計算其所得額，不用加成計算。

財產交易所得=

房屋評定現值X依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率。

舉例1:以客戶107年賣掉1戶台北市信義區房屋為例，總價低於7000萬且非高級住宅者，未提供原始取得成本，或稽徵機關未查得原始取得成本者，房屋評定現值100萬元，次年5月綜合所得稅就要申報41萬元的財產交易所得﹝100萬×41% ﹞，假設適用綜合所得稅的個人稅率40%，最多就得繳納16.4萬元的稅金。（未扣除免稅額扣除額）
舉例2:以客戶107年賣掉1戶台北市信義區房屋為例，總價8000萬(超過7000萬以上)，未提供原始取得成本或稽徵機關未查得原始取得成本者，房屋評定現值100萬元，土地移轉現值300萬，次年5月綜合所得稅就要申報300萬元的財產交易所得，假設適用綜合所得稅的個人稅率40%，就得繳納120萬元的稅金。（未扣除免稅額扣除額）
財產交易所得總額300萬＝【總價8000萬X出售時房屋評定現值100萬/(出售時土地公告現值300萬＋出售時房屋評定現值100萬)】X15%

三、個人出售房屋，計算財產交易所得時可減除的必要費用有那些？
1、成本方面：
(1)取得房屋的價金。
(2)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)。
(3)房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息。
(4)取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。（如水電瓦斯管線費用、天花板裝潢工程等）
2、移轉費用方面：
出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

3、不得列：
取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。