稅賦-土地增值稅稅率級距、試算 @ 房仲千萬超業李永勤ROSS9413

本表估算之稅額,係依土地稅法及其施行細則有關土地增值稅應繳稅額之計算公式估算,僅供概算之用,實際應納稅額仍應以申報時核定之發單資料為準.

按自用住宅用地稅率估算稅額,以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限,超過部分,按一般用地稅率估算稅額,二者合計,則為本次該筆移轉土地預估稅額總額.

稅額計算公式：

查定稅額=土地漲價總數額 X 稅率-累進差額

應納稅額=查定稅額-(查定稅額 X 減徵比率)-准予抵繳之增繳地價稅額

應徵稅額計算公式

漲價倍數=土地漲價總數額 / 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原地價

自用住宅用地預估稅額=土地漲價總數額×稅率（10％）

一般土地：按漲價倍數分3級稅率累進課徵。其計算公式如下：

土地增值稅應徵稅額之計算公式
稅級別	計算公式
第一級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】×稅率（20％）
第二級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率（30％）－[(30％－20％)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A）註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20％，A為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30％，A為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，A為0.06
第三級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率（40％）－[(40％-20％)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B）註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20％，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30％，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，B為0.18

稅率速算公式表
持有年限稅級別	20年以下	20年 ~ 30年	30年 ~ 40年	40年以上
第一級	a × 20％	a × 20％	a × 20％	a × 20％
第二級	a × 30％－ b × 10％	a × 28％－ b × 8％	a × 27％－ b × 7％	a × 26％－ b × 6％
第三級	a × 40％－ b × 30％	a × 36％－ b × 24％	a× 34％－ b × 21％	a × 32％－ b × 18％
備註： a：土地漲價總數額 b：原規定地價或前次移轉現值總額（按物價指數調整後之總額）

配偶互相贈與土地，得申請不課徵土地增值稅
配偶相互贈與土地，得申請不課徵土地增值稅；但於再移轉給第3人時，以該土地第1次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
因公司進行合併分割或收購財產或股份時，而隨同移轉之土地，享受記存繳納優惠
公司依規定收購財產或股份，以有表決權之股份作為支付被併購公司之對價，並達全部對價65%以上或進行合併、分割者，其所有之土地辦理移轉時，其應納之土地增值稅准予記存，由併購後公司於該土地再移轉時繳納。因收購而記存之土地增值稅，被收購公司於收購土地完成移轉登記日起3年內，轉讓該對價取得之股份致持有股份低於原收購取得對價之65%時，被收購公司應補繳記存之土地增值稅，未繳清之補繳稅款，應由收購公司負責代繳。
區段徵收之土地，以現金補償其地價及以抵價地補償者免徵土地增值稅：
區段徵收之土地，以現金補償其地價及以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算土地漲價總數額，課徵土地增值稅，並減徵40%之土地增值稅。

●適用自用住宅用地（一生一次）優惠稅率的情況與條件
1.出售自用住宅用地面積，都市土地≦3公畝或非都市土地≦7公畝，如果超過上述標準，超過部分就按一般土地以累進稅率課徵。
2.土地出售前1年內有出租或供營業使用者不適用，出售前1年是指契約書所記載的買賣日期向前推算的1年期間為準。
3.優惠稅率為10%，土地所有權人、配偶、直系親屬必須於該地辦竣戶籍登記。
4.自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。
●下列情況也可適用優惠稅率
*納稅人已遷往國外 *華僑出售土地(需有外僑居留登記者) *交換的土地
*法院拍賣土地 *法院拍賣土地 *拆除改建後出售土地
注意：贈與自宅用地不是用土地增值稅優惠稅率

●申請自用住宅用地增值稅優惠稅率須備文件
*土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯(依直轄市、縣市所訂聯數)
※註明申請按自用住宅用地核課
*契約書影本乙份(正本查對後退回)
*土地所有權人無租賃情形申請書
*建築改良物證明文件
*未與戶政機關電腦連線者，應檢附戶口名簿影本

資料來源: https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9