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(四)共有土地之處理

不動產:

1. 土地產權方式:(1)單獨共有(透天)(2)共有:A:分別共有(公寓大廈)，B:公同共有
2. 建物產權方式:(1)單獨所有(透天)(2)共有:A分別共有，B:公同共有(3)區分所有(公寓大廈)

民819:共有物之處分，變更及設定負擔，應得共有人全體同意，妨害土地有效利用

土34-1 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意，但其應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算。

維護不同意出售之共有人權役之措施

1. 書面通知
2. 連帶賠償
3. 代為登記
4. 優先購買權

土34-1

共有土地之處理

第一項:多數決，促進共有不動產有效利用，出售共有土地全部，處分、變更、設定四種用益物權

第四項:優先購買權，減少共有人數，使產權單純化，出售共有人應有部分，買賣

土34-1第一項多數決:

共有土地與共有改良物(1.人數>1/2及持分>1/2。2.持分>2/3人數不計)

1.法律處分2.變更3.設定地上權、農育權、不動產役權、典權

共有土地:不可設定地上權，因為屬用益物權，不可以持分設定地上權，除非符合土34-1

共有土地:可設定抵押權，因為屬擔保物權

多數決可適用土34-1有:買賣、交換、標示分割、合併等

多數決不可適用土34-1有:分割(考)、贈與、信託(考)、出租(考)、分管、設定抵押、共有土地興建、拆除等

分割

依法得分割之共有土地或建築改良物，若共有人無法自行分割，任一共有人得申請該館直轄市或縣市主管政府進行調處，若不服調處，在接到調處通知後15日內，於司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理。

贈與:因為是無償處分，無償處分影響共有人權利，所以不適用土34-1

信託:1.信託是強烈信賴關係，所以要全體共有人同意

     2.土34-1公布在前，信託法公布在後，因土34-1訂定時，未有信託法，因此處分不包含信託

出租:民820，出租不是處分亦不是變更，是債權，不是物權。出租是管理行為，所以不適土34-1

分管:民820，與分割不同，共有人於共有土地之分管協議作使用，屬管理行為，所以不適土34-1

共有土地興建房屋:是事實處分，乙影響物本身的權利，所以不適土34-1

共有物拆除: 是事實處分，乙影響物本身的權利，所以不適土34-1

EX:若公寓1-5樓要都更，是否適用土34-1?

答:不適用，因為土地是區分所有，不適共有土地，拆除是事實處分，所以不適土34-1，但適用都市更新條例

土34-1第四項優先購買權:

(一)共有人出賣應有部分時，他共有人得同一價格共同或單獨優先承購

    同一價格擴充為同一條件:除買賣價格相同外，買賣標的、付款期限、付款方式、稅費負擔、瑕                            

    疵擔保等，皆須相同   (買賣:含標售、讓售、拍賣等)

(二)徵收以前之協議價購(徵3)，協議價購=買賣，協議價購時，共有人無優先購買權，免徵土增稅(平42)與房地合一稅(所4)

(三)出售於其他共有人:達立法旨意，則丙無優先購買權

(四)共有人多人主張優先購買:依持分比例購買

(五)區分所有建物併同出售:適用於公寓大樓，建物與土地併同出售移轉，其他共有人無優先購買權(登98)

(六)停車位、攤位(獨立產權)出售:因車位有獨立產權與建號，且可獨立進出，其他共有人無先先購買權

(七)整宗土地出售:依土34-1的第一項:整體方面有共有土地之全部，第四項:個體方面出售其應有部分，以土34-1第一項+第四項，則有優先購買權。但無優先設定地上權之權利。(適用不同意出售之共有人)

(八)公同共有準用:1.人數 2.潛在應有部分 (1)繼承、應繼承 (2)合夥 (3)祭祀公會，房分比例

(九)如何對抗:1.預告登記(提存) 2.申請裁判分割 3.設定私人抵押權